Le diagnostic énergétique d’une maison désigne le plus souvent le DPE, le diagnostic de performance énergétique, exigé à la vente comme à la location et valable 10 ans. L’audit énergétique, plus détaillé, s’y ajoute à la vente d’une maison classée E, F ou G et sert de base à un projet de rénovation.
DPE, audit et étude thermique : trois diagnostics, trois usages
Le DPE classe le logement de A à G selon deux étiquettes : la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. C’est un état des lieux, pas un plan de travaux.
L’audit énergétique va plus loin. Il propose des scénarios de rénovation, ce qui en fait l’outil des propriétaires qui préparent des travaux. L’étude thermique, elle, relève d’un calcul réalisé en amont d’un projet de construction ou d’une rénovation lourde, et ne remplace ni l’un ni l’autre.
Le choix dépend donc du projet : vendre ou louer appelle un DPE, rénover sérieusement appelle un audit, et construire ou transformer en profondeur appelle une étude thermique.
Quand le diagnostic énergétique d’une maison est obligatoire
Le DPE doit être remis à l’acquéreur ou au locataire. Pour une vente, le document doit avoir moins de 10 ans à la date de la promesse de vente ou de l’acte authentique.
L’audit énergétique est exigé à la vente d’une maison classée E, F ou G. Il est remis à l’acquéreur au plus tard à la promesse de vente ou à la signature de l’acte. Un propriétaire qui occupe sa maison sans la vendre ni la louer n’a rien à faire réaliser.
Le dossier de vente comprend d’autres diagnostics, comme celui qui recherche la présence d’amiante : les risques liés à l’amiante pèsent aussi sur le prix d’une maison ancienne.
Prix d’un diagnostic énergétique de maison
Le prix d’un DPE n’est pas réglementé : chaque diagnostiqueur fixe son tarif. Les devis varient selon la surface de la maison, sa région et son ancienneté, car une maison ancienne aux parois mal documentées demande plus de relevés.
Un audit coûte davantage qu’un DPE puisqu’il chiffre des scénarios de travaux. Comparer plusieurs devis reste la méthode la plus fiable, en vérifiant ce que chacun comprend (visite, rapport, enregistrement du document).
Chaque diagnostic engage la responsabilité de son auteur. Un DPE sans numéro d’enregistrement n’est pas valable, et le diagnostiqueur doit être certifié et assuré.
Qui réalise le diagnostic et comment se passe la visite
Le DPE est réalisé par un diagnostiqueur certifié, assuré et sans lien d’impartialité avec le bien : il ne peut pas être lié au vendeur par un intérêt financier. Pour en savoir plus sur ce métier, on peut consulter la page sur devenir diagnostiqueur immobilier.
Pendant la visite, le professionnel relève les éléments qui font varier la consommation :
- l’isolation des murs, de la toiture et des planchers ;
- les menuiseries et leur vitrage ;
- le système de chauffage et de production d’eau chaude, ainsi que la ventilation.
Les factures de travaux, les notices des équipements et tout justificatif de rénovation aident à valoriser les travaux déjà faits. Ces pièces sont à conserver : sans elles, le diagnostiqueur retient des hypothèses plus prudentes pour les parties qu’il ne peut pas vérifier.
Lire un diagnostic de performance énergétique
Le rapport affiche une étiquette énergie et une étiquette climat. La classe A désigne les logements les plus sobres, la classe G les plus gourmands : les logements classés F et G forment ce qu’on appelle les passoires énergétiques.
Une maison très bien classée ressemble souvent à celles décrites dans un article sur la maison écologique passive, où l’isolation et la ventilation sont conçues dès le départ.
Les recommandations de travaux figurant dans le rapport sont indicatives : elles n’obligent à rien. Le document porte aussi un numéro à 13 chiffres délivré par l’observatoire de l’ADEME, sans lequel il n’est pas valable.
Validité du DPE et suites à donner
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : ils doivent être refaits avant toute mise en vente.
Une mauvaise note a des conséquences pour un bailleur. Les restrictions de location s’appliquent aux classes G depuis 2025, F en 2028 et E en 2034, après un premier seuil de 450 kWh par m² et par an en 2023.
Pour financer les travaux qui font gagner des classes, les aides aux travaux de rénovation (primes et prêts) s’appuient en général sur ce diagnostic.
Avant de remettre le document à un acquéreur, vérifier son numéro d’enregistrement et sa date évite de devoir le refaire au moment de la signature.
